小資女夢醒！房價1800萬竟要背暴漲的…

2017-02-14 09:00:00 聯合報記者沈婉玉／台北報導

財政部國有財產署過去標售國有地地上權，一度讓建商、趨之若鶩，紛紛搶標，大推地上權住宅，儼然是小資族成家的希望。

不過，隨著房市由熱轉冷，地上權案也愈來愈冷，甚至乏人問津，地上權融資也困難重重。財政部昨天請土銀針對「地上權融資商機與挑戰」提出專案報告，希望找出解方。

投標業者說「被拐了」

房仲業者認為，現在地上權住宅乏人問津，主要是價格不夠「漂亮」，且持有成本太高。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨直言，很多去標國產署地上權的業者都說「被拐了」，業者當初計算好營運成本才去投標地上權案，沒想到房地持有稅突然暴增「被殺到措手不及」。

徐佳馨說，一般土地按公告地價1％至5.5％的累進稅率計徵地價稅，自用住宅用地優惠稅率則為0.2％，地上權的地租率則至少是公告地價的3.5％。換言之，取得地上權的建商或購屋者，前面取得成本雖低，但後面有不斷上漲的地租，不確定性太高了。

地上權宅還要付地租

開發商標下地上權是為了賺取固定收益、做生意，地租上漲還可以說是當初投資風險沒算清楚，但民眾買地上權住宅只是要自住，又不是要賣，背負昂貴又上漲的地租實在沒道理。

她舉例，有個朋友想買台北景美地區的地上權，40坪左右的房子，每坪買價約45萬元，確實比周邊行情低，但地租每年要約6萬元，每月等於要繳5千元，未來很可能還會增加，她說「評估一下就會怕，誰還敢買」。

國產署統計，目前國有非公用不動產設定地上權，自85年迄今共有81案，其中38件是住宅，37件是商辦，6案得標人還未定開發方向。國產署去年地上權案標脫率僅13％，創5年來新低，下半年更全數「摃龜」，地上權市場確實大幅萎縮，財政部希望公股行庫帶頭搶救地上權案。

房市不佳買氣被拖累

土銀分析，去年地上權案招標失利，主要仍與房市不佳有關，包括移轉棟數、建照核發數等指數都探低，使建商轉而採取較保守穩健的營運策略，縮手地上權案。

「所有權市場都表現都不好，地上權市場當然更不好。」國產署副署長邊子樹也說，房市走下坡是影響地上權標售最主要的原因，即使國產署修改規定，將地租率改為「部分固定、部分浮動」，業者還是不進場，顯然市場觀望心態很濃厚。只要業者願意降價讓利，相信地上權住宅的買氣就會回籠。

融資困難建商興趣降

地上權另一個問題是融資困難，也讓業者投資成本提高、投資意願降低；購買地上權住宅的民眾，貸款條件也不如一般住宅。

一般建商的土建融與住宅房貸，借款人擁有土地與建築物的所有權，可設定借款的抵押擔保品，但地上權的屋主只有建物所有權，土地僅有使用權，對銀行來說融資風險較高。

房貸成數多低於六成

一般來說，目前地上權房貸不僅借款利率較一般房貸高，平均利率約3%以上起跳；可貸款成數也比一般房貸低，大多低於6成。

多數公股行庫的不動產放款都逼近銀行法第72條之2的規定，也就是放款總額不得超過銀行存款與金融債券總和的30%上限，更讓銀行不願承做地上權融資。

「地租應設置天花板」

徐佳馨說，地上權住宅原本是年輕、小資族擺脫無殼蝸牛的希望，希望政府應該大刀闊斧，站在居住正義及土地永續利用的立場上來思考，地租應設置天花板，甚至回溯適用，讓現在許多地上權建案解套，不要怕圖利業者。

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